後悔しないために！不動産投資における5つのメリットと7つのリスクを知ろう
不動産投資は、株式投資やFXなど高リスクの投資に比べて安全だと言われています。それでもやはり投資となれば、リスクについては気になるところでしょう。そこで、不動産投資におけるメリットとリスクについて詳しく解説していきます。メリットとリスクの両方を納得した上で、不動産投資を始めてみましょう。
1.不動産投資の5つのメリットとは？
まずは、不動産投資をするメリットを5つ紹介していきます。
1-1.私的年金が形成できる
入居者から支払われる家賃でローンを完済した後は、家賃収入がそのまま年金代わりの収入となります。支給される年金だけでは老後の生活費がまかなえないとされる「老後2000万円問題」に対応するのは難しいと言われています。公的な年金の足しになる私的年金の形成に、不動産投資が注目されているのです。
1-2.死亡保険・生命保険の代わりになる
不動産を購入する際に金融機関から住宅ローンを借りる場合、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。これは購入者が亡くなるなどした場合、ローンの残責を保険金で返済してもらえるものです。残された家族には、ローンが完済済みで毎月家賃収入がある不動産を残すことができるのです。
1-3.節税できる
不動産購入時の初期費用を経費に計上した場合、家賃収入を上回って赤字になるのは確実です。ただし、この赤字によって所得税の節税になるというのです。というのも所得税は、給与所得と不動産投資での所得を合算した額に掛けられる税です。たとえば給与所得が600万円、不動産投資での収入がマイナス200万円なら、合算した400万円に所得税が掛けられることになるのです。つまり、不動産投資への先行投資で損益が発生することが、節税につながるわけです。
1-4.収入が安定している
家賃は毎月安定していて、株価のような変動が無いのが魅力です。将来的な収入の予測もしやすいのは大きなメリットです。
1-5.ローンを元手に始められる
どの投資においても初期費用となる資金が必要ですが、不動産投資なら住宅ローンを組むことが可能です。住宅ローンを組むことで自己資金以上の額を投資に回すことができ、家賃収入で返済していくことができます。
2.不動産投資の7つのリスクと回避策とは？
不動産投資はメリットだけではありません。ここからは不動産投資のリスクを7つ紹介します。回避策も合わせてお伝えしていきます。
2-1.空室リスク
不動産投資で最も起こりやすいのが、空室リスクです。入居者が入らないため、家賃収入が得られない状態を指します。
回避するには、不動産購入前に人口の流入が多く借り手が付きやすい、人気のエリアを選ぶことにあります。実力がある賃貸管理会社に委託したり、不動産仲介業者を通して宣伝したりして、とにかく借り手を探す対策も必須です。万一空室になってしまった場合は、家賃の引き下げや入居条件の変更など入居希望者の幅を広げる努力も必要です。古い物件の場合は、設備を新しくするなど価値を高めることで借り手へのアピールになります。
2-2.家賃滞納リスク
入居者が家賃を滞納して収入が得られない事態も起こり得ます。
家賃滞納には多くの場合、管理会社が督促や回収を代行してくれます。そのような事態が起きてから慌てることのないように、事前に管理会社がどのように対応してくれるのかを確認しておきましょう。
2-3.不動産価格変動リスク
バブル期は、安く購入した不動産を高く売却することでキャピタルゲイン（売買差益）を得る不動産投資法が可能でしたが、現在はインカムゲイン（家賃収入）を得ることが主流となっています。それでも、不動産の売却益は無視できません。投資をリタイヤしたい、他にいい物件が見つかったなど、物件を売りたくなった時に安くしか売れないと売却損が大きくなってしまうからです。
不動産価格の下落を防ぐには、メンテナンスを定期的に行うなど、不動産の価値を下げない手立てが必要になります。
2-4.金利変動リスク
多くの人が不動産購入でローンを組むはずです。ローン返済は利息を上乗せで返済していくものですが、金利が上がってしまうと支出も増えてしまいます。購入時に予想していないほど金利が上がり、返済が難しくなってしまうリスクも考えられます。
回避するには、不動産購入時に頭金を多く入れ、余裕のある資金計画をすることに尽きます。
2-5.家賃下落リスク
賃貸物件は、経年劣化していくことで家賃も下落していきます。新築から10年経過することで、ピーク時から約20％も家賃は下がると言われています。家賃が下がるということは家賃収入が減ってしまうということです。ただし家賃をそのままの価格にしていては物件の価値と釣り合わず借り手がつかない事態に陥ってしまいます。
年々価値が下がり家賃も下がっていく賃貸物件ですが、築20年を過ぎると下落幅は少なくなっていくと言われています。築20年以上の中古物件を購入することで、大幅な家賃下落は避けられるでしょう。
2-6.地震リスク
「地震大国」とも呼ばれている日本で、地震のリスクを無視して不動産投資をするのは危険です。毎年各地で地震の被害が報告されていて、不動産への被害も十分想定できます。
地震リスクを回避するには、ハザードマップを確認してリスクの低いエリアを選ぶ、また物件購入時に新しい耐震基準を満たしている物件を選ぶことです。火災保険・地震保険にも必ず入りましょう。
2-7.修繕リスク
マイホーム同様、不動産物件にも定期的な修繕は必要です。お風呂やトイレ、冷暖房などさまざまな設備、外観や排水管、共有部分の階段や廊下など、あらゆる場所をメンテナンスしたり、入居前や退去時にメンテナンスしたりする必要があります。もちろん修繕費用はオーナー持ちとなります。
修繕費用をなるべくかけないようにと、定期的に修繕をしないのは逆効果です。不動産の価値を下げてしまうほか、借り手もつかなくなってしまいます。修繕費を計画的に積み立てておくこと、修繕のノウハウがある賃貸管理会社を選ぶことがおすすめです。
3.まとめ
不動産投資は家賃収入という安定した収益が見込めるものの、入居者の快適な生活を保障するオーナーとしての役割とともにさまざまなリスクも想定されます。リスクに対する回避策もあるので、リスクを冷静に想定しマネジメントしながら投資を進めていきましょう。
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