不動産投資に興味を持つ人の中には、利回りという言葉を聞いた事がある人も多いのではないでしょうか。利回りは、不動産投資を含めさまざまな投資をする上で非常に重要な要素の1つです。利回りについて詳しく知っていれば、不動産投資の計画性はぐんと上がるでしょう。そこで、不動産投資における利回りについて、初心者にも分かりやすく解説していきます。

1.不動産投資の「利回り」とは？

「利回り」とは、投資した額に対する収益の割合の事です。不動産投資における利回りとは、物件を取得するのにかかった費用に対する1年間の家賃収入の割合を指します。投資資金を100%にして見込み収益の割合がどれくらいかを考えることで、物件の収益力を判断する1つの指標になるのです。

利回りは、「%（パーセント）」で表し、高ければ高いほど多い収益が見込めるということになります。例えば物件の価格が同一の場合、利回り5%よりも10%の物件の方が収益を多く見込め、投資した資金をより早く回収できます。利回り10%の物件なら、10年で投資資金が回収できる計算になります。

2.利回りの種類とは？

一口に利回りと言ってもさまざまな種類がありますが、大きく分けると「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

2-1.「表面利回り」とは？

表面利回りとは、物件購入にかかった諸費用や経費などを含めず、物件購入額と家賃収入だけで算出する利回りの事です。「グロス利回り」とも呼ばれます。

表面利回り（%）は、（年間収入÷物件の購入価格）×100で求められます。

2-2.「実質利回り」とは？

物件を購入すると、実際には物件の購入額以外にも印紙税や不動産取得税、登記費用などの諸経費や維持費などさまざまな経費がかかります。それらを差し引いた利益率の事を実質利回りと言います。「ネット利回り」とも呼ばれます。

実質利回り（%）は、（年間収入－年間にかかる諸経費）÷（物件購入価格＋物件購入時にかかった諸経費）×100で求められます。

2-3.「想定利回り」と「現行利回り」も

想定利回りとは、購入した物件の入居者が満室の状態で家賃収入を見込めると想定した利益率の事です。一方で現行利回りは、実際に入る家賃収入だけで計算した利益率になります。

3.利回りについての注意点・物件の選び方

前述したとおり、利回りには種類があります。高い利回りだからといって飛びつくと、実は諸経費を加味していない表面利回りだったという落とし穴も大いにあり得ます。利回りは、高ければ高いほど良いとは一概には言えないのです。

利回りは1つの指標であって、正確な数字ではありません。利回りだけではなく物件そのものの価値を見極める必要があります。そこで、物件の価値の見極め方・物件の選び方についてお話していきます。

3-1.新築物件は需要が高い！

年間の家賃収入合計に対して物件購入額が低いと高利回り、逆に年間の家賃収入合計に対して物件購入額違会と低利回りになります。ただしこの時の利回りは満室時を想定した想定利回りで計算されているので、安い物件だからといって借り手がつかなかったら思うような収益は得られません。

物件の購入価格は、需要の大きさに依存します。つまり、皆が借りたがるような物件ほど高額だというわけです。中古マンションやアパートに比べ、人気が高いのは新築マンションです。購入価格は高くなりますが、低く人気があるため空き部屋になる確率も低く確実な家賃収入が見込めるのです。

3-2.エリアのニーズを見極める！

駅チカのワンルームマンションなら単身のビジネスマン、郊外の2LDKや3LDKならファミリー向けなど、間取りによって希望する層は異なります。ファミリー層に人気のエリアなのかビジネスマンに人気のエリアなのかなど、そのエリアのニーズを見極めて需要のある間取りの物件を購入しましょう。

また、エリア自体の人気の有無も重要です。都市部の鉄道沿線、駅チカ物件は満室になる可能性が高く、逆に駅から遠い、ターミナル駅までのアクセスが良くない物件は借り手がつきにくい傾向にあります。オフィス街の近くやショッピングモール、小学校、公園などがあるエリアは人気があるように、エリアにある施設や店舗なども人気を左右します。

3-3.メンテナンス・設備も要チェック

家具が備え付けられている物件やオートロックの物件は、人気があります。最近ではWi－Fiが使い放題の物件も人気を集めています。築年数の経っている物件でも、おしゃれにリノベーションやメンテナンスされている物件は借り手がつきやすいと言われています。

4.まとめ

不動産投資における利回りとは、不動産に投資した額に対する収益の割合です。ただし、利回りばかりにとらわれてしまうと、思ったような収益が得られないという事態に陥ってしまう可能性もあります。利回りは不動産投資における重要な要素の1つではありますが、立地や築年数、設備など物件自体の価値をよく見極めることこそが重要です。

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